不動産用語集(R.E.Words)

他人物売買

読み:たにんぶつばいばい

他人の物を売買すること。民法では、他人の物を売買する契約も有効な契約であるとしている(民法第560条)。

1.概要
本来、他人の物を売買することは不可能であり、当初から不能(すなわち原始的不能)であるので、そのような売買契約の効力を無効とするという考え方もあり得る。
しかしわが国の民法では、他人の物の売買契約であっても、当事者間(売主と買主の間)では有効な契約として取り扱うという法的構成を採用している(民法第560条)。

2.他人物売買契約の成立
他人物売買契約が有効に成立するためには、他人物の売主がその物が他人の物であると知っていた場合(売主が悪意の場合)でも、知らなかった場合(売主が善意の場合)でも、どちらでもよいとされている。
また、買主についても同様で、買が他人の物であることについて善意でも悪意でも、他人物売買契約は有効に成立する。

また、その物の真の所有者が、他人物の売主に対して、その物を譲渡する意思がまったくなかった場合はどうか。この場合は、客観的に見て売主が買主に対して義務を履行することが当初から不能だったように見えるが、判例(最判昭和25年10月26日)は、そのような場合でも、他人物売買契約が有効に成立するとしている。

3.過去に遡って売主が無権利となった場合についての他人物売買の適用
契約当初には物を売主が所有していたが、その後に売主が所有権を過去に遡って否定されたという場合にも、他人物売買の規定(民法第560条)が適用される。
例えば、ある土地がA氏からB氏へ売却され、B氏はC氏へ売却したが、土地の登記簿上の所有者はA氏のままであったとする。そしてA氏がこれを利用して、その後にこの土地をD氏に売却し、D氏は登記簿上の所有者になったとする。
この場合、二重譲渡により先に登記を備えたD氏が有効に所有権を取得するので、C氏は無権利のB氏から土地を購入したことになる。この場合、民法560条の適用によりBC間の契約は他人物売買契約として有効となる。
従って、C氏は他人物の売主の担保責任(民法第561条)をB氏に対して追及できることになる。
また、売主と前所有者との間の契約が無効であった場合や契約が取り消された場合についても、同様に考えることができる。

4.他人物の売主の責任
売主が他人物を取得することができず、その結果売主が買主にその他人物を移転することができなかった場合には、買主は売主の責任を追及することができる。
この売主の責任を追及する方法としては、他人物の売主の担保責任(民法第561条)と、債務不履行責任(民法第543条・第415条)という2種類が存在する。

5.他人物の売主の担保責任
売主が買主にその他人物を移転することが不能になった場合に、民法第561条により売主が負う責任のこと。

6.債務不履行責任
買主が売主の責任を追及する手段としては、他人物の売主の担保責任(民法第561条)がある。
しかし、この方法では、買主が悪意(すなわち他人の物であると知っていた)の場合には、買主は契約を解除できるのみであり、損害賠償請求ができないとされている。
そこで悪意の買主が、善意または悪意の売主の責任を追及する方法として、債務不履行責任(民法第543条・第415条)が挙げられる。
判例(最判昭和41年9月8日)では、売主・買主ともに悪意の事例において、義務の履行が不能になったことについて売主に故意または過失があれば、悪意の買主は民法415条により損害賠償を請求できるとしている。

7.善意の売主による契約解除
善意の売主は、善意の買主に対して、買主の損害を賠償することにより契約を解除することができる(民法第562条第1項)。また善意の売主は、悪意の買主に対して、買主の損害を賠償することなく、契約を解除することができる(民法第562条第2項)。
これは、善意の売主を早期に契約から解放するための規定である。

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