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波多間 純子

マイホーム購入の資金計画では住宅ローンの知識が欠かせません。そこで、今回は住宅ローンで押さえておきたい基礎知識と住宅ローンを選ぶ際のチェックリストをご紹介します。

マイホーム購入後も住宅ローン返済が負担にならないようにするためには、下記の三つを守って住宅ローンを組むことが大切です。

住宅ローンの3原則
・（借入金額は）少なく
・（借入期間は）短く
・（借入金利は）低く

■借入金額を少なくする

例えば、同じ金利と返済年数の住宅ローンであっても、借入金額の大きさで毎月の返済額や支払う金利の総額がずいぶん変わってきます。

借入金額が増えると……借入金額が増えると支払い利息は増える

※金利3.0%、返済年数35年、ボーナス払いなし

このように借入金額が増えると、毎月返済額はもちろん、支払う利息の総額も増えていきます。マイホームを買うときの100万、200万円の金額は大差ないように感じてしまいがちです。だからこそ、しっかり当初の予算を守ることが大切です。

■返済期間は短くする

返済期間はあまり深く考えず、最長で組める35年などの期間にしてしまう人も多いようです。しかし、なるべく短く、つまり早く返すことを意識してください。

返済期間が長くなると……返済期間が長いほど支払い利息は増える

※借入金額2,500万円の場合

返済期間が長いほど毎月返済額は少なくなり、一見支払いが楽になるように見えます。しかし、支払う利息は逆に増えています。ライフプラン上でも住宅ローンの返済が夫や自分の定年退職までに払い終わるようにできれば安心です。できれば60歳をめどに完済できる返済期間にすることが望ましいです。

■金利は低いほうがお得

ローンの金利は言うまでもなく低いほうがお得です。特に住宅ローンの場合は借入金額が高額なため、わずかな金利差でも支払う金額へのインパクトは大きくなります。

支払い金利が高くなると……金利が高いほど支払い利息は増える

※借入金額2,500万円の場合

このように１％の金利差が500万円以上もの利息の差になります。

昨今は同じ返済期間の住宅ローンであっても、銀行によって金利水準はバラバラです。事前に調べて、より低い金利の住宅ローンを選ぶことが重要です。

■固定金利か変動金利か？

住宅ローンの3原則以外にも押さえておきたいのが金利のつき方の違いです。
金利は大きく分けて、固定金利と変動金利があります。更に固定金利はその期間によって「3年」「5年」「10年」「全期間」などが選べます。この場合、固定金利の期間が長い住宅ローンほど設定金利が高い傾向にあります。

また、変動金利は半年ごとに、固定金利は固定期間終了後にその時点の市場金利を基準に見直されます。すなわち、金利の見直しの期間が短期間であるほど、金利の変動リスクを受け、現在のような低金利下では、金利が上昇するリスクがあります。

低金利の時代には固定金利がよさそうですが、同じ返済期間の住宅ローンなら変動金利や固定期間の短い住宅ローンのほうが低い傾向にあり、悩ましいところです。そういう場合は、今後のライフプランや収入・貯蓄の動向も加味してその人にあった金利のタイプを選ぶのがよいでしょう。

そこで、住宅ローンの金利タイプ選びのチェックリストを用意しました。こちらを参考に自分に合った住宅ローンをイメージしてください。

住宅ローンの金利タイプのチェックリスト

カテゴリー	番号	チェック項目	点数				あなたの 点数
			1点	2点	3点	5点
ライフ プラン	(1)	住宅ローンを借りる時の世帯主の年齢	20代未満	30代	40代	50代以上
	(2)	子どもの人数（予定している場合その人数）	いない（または自立している）	1人	2人	3人以上
	(3)	世帯主の収入	1,000万円 以上	700万～ 1,000万円 未満	500万～ 700万円 未満	500万円 未満
	(4)	今後の妻の働き方	正社員 年収400万円以上	正社員 年収400万円まで	夫の扶養の範囲で働く	働かない
	(5)	住宅ローン借入直後の貯蓄額	1,000万円 以上	700万～ 1,000万円 未満	400万～ 700万円 未満	400万円 未満
	(6)	返済年数にかかわらず住宅ローンは退職金で完済できる予定	できる	―	―	できない
住宅 ローン	(7)	住宅ローンの返済割合（住宅ローン年間返済額÷世帯年収）×100＝（％）	20％以内	20～25％ 未満	25～30％ 未満	30％以上
	(8)	住宅ローンの借入金額	1,500万円 未満	1,500万～ 2,500万円 未満	2,500万～ 3,500万円 未満	3,500万円 以上
	(9)	返済年数	15年以内	16～20年	21～25年	26～35年
	(10)	繰り上げ返済の予定（1回100万円程度を想定）	3年ごとに 1回以上 可能	5年ごとに 1回以上 可能	10年ごとに 1回以上 可能	できそうにない
						合計

点数	あなたにあった住宅ローンの金利タイプ				コメント
	変動金利	3・5年 固定金利	10年 固定金利	全期間 固定金利
15点以下	○	◎	◎	◎	短い期間の固定金利ローンを利用することで、低い金利を享受できそうですね。
16～25点未満	○	○	◎	◎	繰上返済で早めの完済を目指せばより安心です。
26～39点未満	×	○	◎	◎	余裕のある時期は積極的に貯蓄を。教育費等がかかる期間はなるべく赤字をださないように。
40点以上	×	×	○	◎	借入金額が過大な可能性も。その場合は見直しも検討しましょう。

◎・・・安心して利用できます　○・・・全期間固定金利と組み合わるなどの工夫をしましょう　×・・・単独の利用はおすすめしません